Государственная регистрация недвижимости по новым правилам, вступающим в силу с 2017 года

Федеральный закон от 13.07.2015 №218-Ф3 «О государственной регистрации недвижимости» вступает в силу с 01.01.2017. Для отдельных его положений предусмотрены другие сроки. Согласно этому закону кадастровый учет недвижимости и государственная регистрация прав на нее будут объединены в единую систему.

1. О новом реестре недвижимости

Планируется формирование Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), в котором будут объединены сведения, содержащиеся в ЕГРП и в кадастре недвижимости. В него войдут кадастр недвижимости, реестр прав на недвижимость, реестр границ (сведения о которых на сегодняшний день содержатся в кадастре недвижимости).

ЕГРН будет вестись в электронном виде. При этом реестровые дела будут исключением (будут представлены в бумажном виде).

2. Об уточнении объектов недвижимости, которые подлежат кадастровому учету и права на которые регистрируются

По новому закону в кадастр недвижимости будут вноситься сведения о едином недвижимом комплексе и предприятии, как имущественном комплексе. Согласно действующему Закону о кадастре недвижимости, информация о таких комплексах не вносится в кадастр. При этом права на них должны быть зарегистрированы, поэтому они учитываются как сооружения.

Учет единого недвижимого комплекса и государственная регистрация права на него будет проводиться в таких случаях:

• окончание строительства объектов недвижимости, которые имеют проектную документацию, предусматривающую их эксплуатацию в качестве такого комплекса;
• объединение на основании заявления собственника объектов недвижимости, учтенных и зарегистрированных по закону, которые будут иметь общее назначение и будут неразрывно связаны технологически или физически.

Чтобы зарегистрировать право собственности на предприятие, нужно будет предварительно пройти государственную регистрацию прав на каждый объект, входящий в его состав. Участки недр по новому Закону исключены из перечня тех объектов недвижимости, права на которые должны быть зарегистрированы.

3. Об участии Росреестра в учете недвижимости и проведении госрегистрации прав на нее

По новому Закону регистрировать права на недвижимость и проводить ее кадастровый учет может только Росреестр и его территориальные органы. Пока же государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется Росреестром, а кадастровый учет – Кадастровой палатой.

4. О том, как будет проводиться кадастровый учет в кадастре объектов и госрегистрация прав (как одновременно, так и отдельно)

4.1. О том, в каких случаях осуществляются одновременно госрегистрация и учет. По новому Закону, если в ЕРГН нет сведений об объекте недвижимости, то его учет в кадастре и государственная регистрация прав будут проводиться одновременно. Это возможно в таких случаях:

• создание объекта недвижимости;
• образование объекта недвижимости;
• прекращение существования объекта недвижимости;
• образование или прекращение существования части объекта недвижимости.

4.2. О том, в каких случаях государственная регистрация и учет проводятся раздельно. Законом регулируются случаи, при которых права на объекты недвижимости, информация о которых есть в ЕГРН, будут регистрироваться без проведения одновременно кадастрового учета. К таким случаям относятся государственная регистрация перехода права собственности и подтверждение прав, возникших ранее.

В Законе определены ситуации, при которых кадастровый учет осуществляется без проведения государственной регистрации прав на объекты недвижимости. Такое возможно при создании объекта недвижимости при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, предоставленное органом госвласти. Также к таким случаям относится прекращение существования объекта недвижимости, права на который не были зарегистрированы в ЕГРН. То же самое возможно при изменении основных характеристик объекта.

5. Об изменении правил подания заявлений о госрегистрации прав и о кадастровом учете недвижимости

По новому Закону заявление при создании нового объекта недвижимости может подать:

• при одновременном осуществлении государственной регистрации и учета – собственник или правообладатель участка земли, на котором находится этот объект недвижимости;
• при учете в кадастре без одновременной госрегистрации – орган государственной власти, местного самоуправления или корпорация «Росатом».

Заявление и пакет необходимых документов можно будет представить:

• лично в бумажном виде (через МФЦ, в Росреестр, при выездном приеме);
• по почте в бумажном виде (в Росреестр);
• в электронном виде (через официальный сайт Росреестра или единый портал госуслуг).

5.1. Об отмене требования об обязательном представлении учредительных документов юридического лица. По новому Закону Росреестр запрашивает учредительные документы юридического лица, которое обратилось за госрегистрацией прав на объект недвижимости или их учетом, самостоятельно. Но при желании организация может подавать такие документы по собственной инициативе.

5.2. О случае отказа в приеме документов. По новому Закону отказ в приеме документов произойдет в том случае, если личность человека, обратившегося с документами, не установлена (то есть, если этот человек не предъявил паспорт).

5.3. О случаях, когда документы возвращаются без рассмотрения. Заявление возвращается и документы оставляются без рассмотрения в том случае, когда:

• формат заявления и документов, которые представлены в электронном виде, не соответствуют установленному формату;
• при наличии в документах, предоставленных в бумажном виде, приписок, подчисток, зачеркиваний и других исправлений;
• при наличии в бумажных документах повреждений, которые не дают однозначно истолковать их содержание;
• отсутствует в заявлении подпись заявителя.

По действующим на сегодняшний день правилам заявление возвращается и документы оставляются без рассмотрения в том случае, если отсутствуют данные об оплате госпошлины, и заявитель не может предъявить документ, который подтверждает ее уплату, а также если в ЕГРП есть запись о том, что регистрация ограничения права, перехода или обременения недвижимости без личного участия его собственника или законного представителя собственника, невозможна. Эти основания включены и в новый Закон. При этом уточнен срок отсутствия информации об оплате пошлины составляет 5 дней с того момента, как было подано заявление.

6. О сокращении общего срока кадастрового учета и госрегистрации прав

В новом Законе срок, в течение которого производится учет объекта недвижимости в кадастре и госрегистрации прав, был сокращен. Если документы будут поданы в Росреестр, то для кадастрового учета он составит 5 рабочих дней, при одновременном проведении госрегистрации и учета – 10 рабочих дней, при госрегистрации прав – 7 рабочих дней. При представлении документов через МФЦ сроки увеличиваются на 2 рабочих дня.

Пока не вступил в силу новый Закон, срок для каждой процедуры составляет 10 рабочих дней, а при их одновременном их проведении может достигать 20 рабочих дней.

6.1. О том, в какой срок будет осуществляться государственная регистрация ипотеки. По новому Закону срок, который установлен для госрегистрации ипотеки жилых помещений, сохраняется и составляет 5 рабочих дней. При этом госрегистрация ипотеки сооружений, зданий, земельных участков, нежилых помещений должна осуществляться в срок 7 рабочих дней при том условии, что документы представлены в Росреестр. Этот срок сократится до 5 дней, если госрегистрация будет проводиться на основании нотариально заверенного договора, влекущего возникновение ипотеку в силу закона, или на основании нотариально удостоверенного договора ипотеки.

Пока не вступил в силу новый Закон, срок регистрации ипотеки зданий, нежилых помещений, сооружений и земельных участков составляет 15 рабочих дней, а ипотеки жилых помещений составляет 5 рабочих дней.

7. Об уточнении приостановления кадастрового учета и госрегистрации по решению госрегистратора

Кадастровый учет и госрегистрация могут быть приостановлены по новому Закону на многих основаниях. В частности, причиной приостановления может служить  возникновение сомнений у госрегистратора о наличии основания для осуществления госрегистрации прав, о достоверности приведенных сведений в поданных документах или о подлинности самих документов.

В новом Законе основания приостановления определили пределы осуществления правовой экспертизы. Такая экспертиза проводится на предмет наличия оснований для отказа в кадастровом учете или госрегистрации прав или их приостановления. Если же основания отсутствуют, то госрегистрация и кадастровый учет приостановлены быть не могут. При этом  в проведении госрегистрации и кадастрового учета будет оказано, если в течение срока приостановления причины, послужившие основанием для этого, не были устранены.

7.1. Об увеличении сроков, на которые приостанавливается госрегистрация и учет. По новому Закону сроки приостановления госрегистрации стали более продолжительными, а срок приостановления кадастрового учета не изменился.

При вступлении Закона в силу сроки приостановления госрегистрации объектов и их учета составят:

• 3 месяца при решении госрегистратора (исключением являются те основания, для которых предусмотрены другие сроки приостановления);
• 6 месяцев при приостановлении по инициативе заявителя (такое приостановление возможно только 1 раз).

Пока этот закон не вступил в силу, по решению госрегистратора госрегистрация прав может быть приостановлена на 1 месяц, а по инициативе заявителя – на 3 месяца.

8. О свидетельстве о госрегистрации права

По  новому Закону госрегистрация возникновения права или его перехода и кадастровый учет будут подтверждаться посредством выписки из ЕГРН. Госрегистрация договора или другой сделки будет подтверждаться регистрационной надписью, которая делается на документе (она будет выражать содержание сделки). Выдача свидетельства в новом Законе не предусмотрена. Пока не вступил в силу новый Закон, госрегистрация прав удостоверяется бумажным документом – свидетельством.

9. Об участии правообладателя при гострегистрации и кадастровом учете

По Закону внесение в ЕРГН сведений будет происходить в том числе и в порядке взаимодействия между ведомствами. Направлять все документы, необходимые для госрегистрации и учета, обязаны органы местного самоуправления, органы государственной власти, суды и нотариусы в случае принятия ними решений или актов.

Органы госвласти или самоуправления обязаны направить документы в том случае, если они утвердили результаты государственной кадастровой оценки, об изменении или установлении разрешения об использовании земельного участка, о переводе земельного участка из одной категории в другую, об отнесении земель к определенной категории. Информацию должна отправлять ФМС России при изменении сведений о физическом лице, ФНС России – при изменении сведений об ИП и организациях. При наложении ареста на объекты недвижимости заверенную копию акта об этом должны предоставлять суды и уполномоченные органы. Нотариусы обязаны предоставлять сведения о выдаче свидетельства, удостоверяющего право на наследство.

Когда документы поступают, то содержащиеся в них сведения вносятся в ЕГРН, кроме тех случаев, когда это сделать невозможно. Правообладатель при этом уведомляется о внесении информации.

10. Об ответственности при осуществлении госрегистрации и кадастрового учета

По новому Закону ответственность за действия или бездействие при осуществлении госрегистрации и кадастрового учета распределены между госрегистратором, Росреестром и другими лицами.

На госрегистратора ложится ответственность, если внесенные ним сведения не соответствуют тем сведениям, которые содержатся в предоставленных ему документах (кроме тех данных, которые внесены из других источников). Также на госрегистратора ложится ответственность за необоснованный отказ в госрегистрации прав, кадастровом учете или их необоснованное приостановление, а также за уклонение от их проведения.

Росреестр может понести ответственность при ненадлежащем исполнении своих полномочий, при искажении сведений, содержащихся в ЕРГН, или их утрате. Также Росреестр несет ответственность за достоверность предоставляемых сведений и их полноту, за незаконный отказ в госрегистрации прав или в кадастровом учете, который был установлен решением суда, вступившим в силу. Также в новом Законе предусмотрены случаи, при которых Росреестр имеет право регрессного требования к тем лицам и органам, по вине которых были допущены нарушения.

11. Об условиях выплаты компенсации за утрату права на жилое помещение

Компенсация за утрату единственно пригодного для постоянного проживания помещения выплачивается тому собственнику, который не имеет права требовать ее от добросовестного приобретателя, по независящим от него обстоятельствам. Также такая компенсация выплачивается добросовестному приобретателю, если от него была истребована такая компенсация.

По новому закону условием выплаты компенсации является невозможность получить возмещение от третьих лиц (что должно быть установлено решением суда). Данное положение нового Закона вступит в силу с 01.01.2020.