Давность владения

Одним из важнейших аспектов гражданского законодательства является разработка и утверждение порядка приобретения и защиты права собственности, возложение на государство конкретных обязательств по обеспечению триады собственности (права владения, пользования и распоряжения имуществом).

В конце прошлого века в законодательстве сделаны весомые шаги в строительстве гражданского общества и формировании правового государства, при этом создана и совершенствуется система механизмов и институтов защиты права собственности. Как правило, любые права и свободы не являются неограниченными, они соответственно влекут за собой соблюдение определенных обязанностей и предполагают соответствующую ответственность.

Вместе с тем каждый собственник должен быть защищен от противоправных действий и от незаконного нанесения ему не только экономического, но и морального ущерба при посягательстве на его имущество.

На страже этого призваны стоять многие органы законодательной и исполнительной власти, а также суды самых различных инстанций, государственные органы всех уровней.

Каждый законопослушный гражданин в нашей стране должен быть уверен, что он имеет права в отношении своего имущества, пусть даже не имя на данное имущество титула собственности.

Именно для реализации этих высоких целей создан и содействует им институт давности владения имуществом.

Данный институт является одним из правовых средств наиболее полного и последовательного воплощения права собственности.

Институт гражданского иска существует в России довольно недавно и занимает для обывателей не совсем известное место среди правовых способов приобретения и охраны имущественных интересов личности.

Итак, пункт 3 статьи 218 ГК РФ предусматривает возможность приобретения права собственности на имущество, не имеющего собственника, либо собственник которого не известен, в порядке, предусмотренном Гражданским кодексом, а именно в силу приобретательной давности. Институт приобретательной давности позволяет всем фактическим владельцам, активно использующим и охраняющим имущество, но не приобретшим право на него, утвердиться в своих правах и присвоить право собственности на данное имущество. Приобретательная давность придает существующим фактическим отношениям юридическое значение, т.е. служит устойчивости права и гражданского оборота. Право собственности в силу приобретательной давности возникает из установленного Гражданским кодексом РФ фактического состава.

Так, на основании статьи 234 ГК РФ, факт приобретательной давности на недвижимое имущество устанавливается при наличии следующих фактов: добросовестного, открытого, непрерывного владения имуществом, как своим собственным, на протяжении 15 лет.

Рассмотрим приобретение права собственности на недвижимое имущество.

Факт добросовестного владения подтверждается тем, что изначальное завладение гаражом представляет собой правомерный юридический акт, то есть лицо должно владеть и пользоваться имуществом как собственным, не совершая при этом каких-либо противоправных действий, и не нарушая своим владением прав и интересов других лиц. (Например, лицо могло своими силами и за счет личных денежных средств возвести капитальное строение на предоставленном ему для этих целей земельном участке, но надлежащим образом не оформить в свое время права собственности на недвижимое имущество. Или же лицо может владеть имуществом на праве долевой собственности без определения с иным титульным собственником порядка пользования домовладением, при этом совладелец другой доли фактического владения не осуществляет, а лицо свободно владеет и пользуется целым домовладением, не нарушая при этом прав иного титульного собственника). У лица должна быть юридическая (правовая) сила для дальнейшего владения недвижимым имуществом. Кроме того, в соответствии с п.3 ст.10 ГК РФ добросовестность всех участников гражданских правоотношений должна предполагаться, пока не доказано иное.

Факт открытого владения подтверждается тем, что лицо действительно открыто, не от кого не скрывая, пользуется недвижимым имуществом, а владельцы соседних строений, родственники или иные свидетели могут свободно наблюдать за его использованием. Кроме того, факт открытого владения, подтверждается тем, что лицо открыто оплачивает начисляемые платежи за пользование имуществом вносит оплату соразмерно своим расходам за электроэнергию, отопление, воду. Кроме того, оплачивает налог со строений, либо земельный налог (ранее оплачивал земельную ренту), которые в то время взимались на основании Указа Президиума ВС СССР (от 10.04.1942, позже от 26.01.1981) за строения и за застроенные земли, отведенные в пользование, либо необходимые для содержания строений.

Факт пользования недвижимостью, как своим собственным, должен подтверждаться тем, что лицо не пользовалось имуществом в силу договорных обязательств, не брал его в аренду, во временное пользование либо на хранение. Таким образом, лицо четко должно было знать, что отсутствуют третьи лица, могущие претендовать на указанное имущество. Помимо этого, владелец должен заботиться о имуществе, как действительный его хозяин, нести бремя по его содержанию, как, например, производить текущие и капитальные ремонты строения.

Срок непрерывности приобретательной давности владения и пользования имуществом, т.е. срок непрерывного владения гаражом более 15 лет устанавливается тем, что владелец имущества должен ежедневно использовать его по назначению в личных целях, не должен устраняться от владения им. Срок добросовестно, открыто, непрерывно владения имуществом, как своим собственным, должен длиться 15 лет. При этом, лицо, заявляющее о праве собственности на недвижимость в силу приобретательной давности, имеет право к своему сроку владения, как правопреемник, добавить весь срок владения эти имуществом своего правопредшественника (наследодателя).

Установление факта длительного, добросовестного, открытого и непрерывного владения гаражом, как своим собственным, т.е. факта приобретательной давности возможно только в судебном порядке.

Статья 234 ГК РФ предусматривает судебную защиту владения независимо от наличия у владельца правового основания, т.е. владелец не должен доказывать, что у него имеется какое-либо право на владение, поскольку предшествующее владение защищается как таковое. Для недвижимого имущества, подлежащего обязательной государственной регистрации, акт регистрации определяет лишь момент возникновения права, но не обладает правосоздающей силой. Право собственности возникает из установленного ГК фактического состава, т.к. текст статьи говорит о лице уже «приобретшем право» в силу приобретательной давности. При этом право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено как на бесхозное имущество, так и на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу.

Установление факта приобретательной давности необходим лицу для регистрации права собственности на недвижимое имущество в установленном законом порядке. Поскольку, согласно п.3 ст.6 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 года № 122-ФЗ, право собственности на недвижимое имущество, приобретаемое в силу приобретательной давности, подлежит государственной регистрации после установления факта приобретательной давности в предусмотренном законом порядке.

Суду предоставляются доказательства, с помощью которых устанавливается юридический факт приобретательной давности. Принимая при этом во внимание, что какие либо данные о потенциальных требованиях третьих лиц о вещном праве на указанный объект недвижимости отсутствуют, а также то, что если и имеется какой-либо иной собственник имущества, но он длительное время не выражал намерений признать вещь своей, то это означает, что он смирился с ее утратой. Кроме того, учитывая отсутствие презумпции государственной собственности, суду целесообразно признать недвижимое имущество собственностью фактического добросовестного владельца.

Если у имущества все же есть титульные собственники, но они никогда не приступали ко владению имуществом и не пользовались им, а фактическое владение осуществляло лицо, претендующее сейчас в силу приобретательной давности на право собственности на данное имущество, то в пояснении в своих исковых требованиях это лицо, как истец, должно для суда выяснить следующие обстоятельства по делу.

Во-первых, судьбу тех собственников. которым принадлежало имущество. Если судьба их неизвестна, то можно предположить, что они умерли. Однако документально это ничем не подтверждается. Имущество после них никому не передавалось. Если же их судьба истцу известна, то следует проследить документальный переход их прав к другим правопреемникам.

Суду должно быть предложено выяснить судьбу всех титульных собственников домовладения, имущество, которых может быть как бесхозяйным (если титульные собственники живы, но их местонахождение и судьба неизвестны), так и вымороченным (если собственники умерли и факт их смерти официально зарегистрирован).

Имущество может являться бесхозяйными, поскольку указанные лица числятся титульными собственниками и фактов их смерти не имеется, а имеются сведения об их отказе во владении указанном имуществом. Поскольку их отказ выражен в их поведении: не владели, не пользовались, не распоряжались и не оставляли распоряжения, даже на случай их смерти своим правопреемникам (иначе бы их наследники были бы уведомлены завещанием и вступили бы в наследство) (СТ. 236 ГК РФ).

Имущество может быть выморочным, поскольку имеется свидетельство о смерти титульного собственника, а наследников кроме государства в лице Администрации города пока нет.

Но следует заметить, что на день рассмотрения дела в судебном порядке по существу, должны быть доказательства того факта, что имущество не зарегистрировано и не поставлено на учет как бесхозяйное и выморочное и право собственности не перешло к другим лицам.

Если владение имуществом осуществлялось ИСТЦОМ беспрерывно и длительно, то пункт 3 ст. 218 ГК РФ дает возможность ИСТЦАМ приобрести право собственности на имущества, собственники которых отказались от него, или на имущество не имеющего собственника.

Признать право собственности возможно в силу приобретательной давности на основании ст. 234 ГК РФ, пять признаков, которой ИСТЕЦ должен иметь в полном объеме.

Наиболее интересным представляется вопрос о соотношении норм ГК РФ о самовольной постройке и приобретательной давности. Дело в том, что на практике нередки случаи, когда при рассмотрении исков о признании права собственности по основанию приобретательной давности мотивом к отказу в иске является установление судом признаков самовольной постройки в отношении спорного объекта недвижимости (например, Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 16.10.2006 по делу N Ф04-5323/2006 (25606-А75-39).

При этом, если речь идет о здании, возведенном (с учетом установленных ст. 234 ГК РФ сроков) более 15 лет назад, у незаконного давностного владельца явно отсутствуют если не все, то часть документов относительно отвода земли, разрешений на строительство и ввода в эксплуатацию. Это объясняется не только истечением большого количества времени, но и тем, что такие спорные постройки возводятся, как правило, не истцом, а иными лицами, а документы в архивах государственных (муниципальных) органов зачастую отсутствуют.

Как правило, давностный владелец не знает о факте самовольного строительства спорного объекта, а если и знает, то отсутствие разрешительных документов и отвода земли само по себе не может являться основанием к отказу в иске. Более важным является установление обстоятельств отсутствия нарушения прав и законных интересов других лиц, поэтому является достаточным подтверждение соответствия спорного здания на момент рассмотрения спора строительным, градостроительным, экологическим, санитарным, противопожарным требованиям, а также отсутствие самовольного захвата сформированного земельного участка, принадлежащего третьему лицу, на котором оно расположено.

Отказ в признании права собственности по основанию ст. 234 ГК РФ в связи с отнесением спорного объекта к самовольной постройке представляется обоснованным лишь в том случае, если будет установлено, что истец сам в период владения осуществил самовольную реконструкцию постройки, приведшую к возникновению фактически нового объекта. В данном случае поведение истца нельзя признать добросовестным, поскольку незнание закона не создает доброй совести.